Wird es Sozialwohnungen geben?

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In den meisten Städten nicht, denn die Subventionen im Sozialen Wohnungsbau sind oft an diverse Auflagen geknüpft, welche häufig gleich mit mehreren unserer Anforderungen kollidieren. Was wir wollen und oftmals im sozialen Wohnungsbau nicht geht bzw. schwierig ist:

  • relativ große (= min. 30 Prozent) Gemeinschaftsflächen,
  • deren Lage und Gestaltung sich an unseren Wohnbedürfnissen orientiert,
  • eine auch einkommensmäßig bunt gemischte Bewohnerschaft im selben Haus,
  • relative kleine Wohnungen,
  • deren Größe sich im Laufe der Jahre flexibel ändern kann.

In einigen Städten wie Hamburg oder München sind die Regelungen des Sozialen Wohnungsbaus aber deutlich Wohnprojekt-freundlicher, so dass zumindest die Hoffnung besteht, auch mal ein NOVAMILIA-Projekt mit Sozialwohnungen realisieren zu können.

Aber auch ohne Sozialwohnungen kann man in einer NOVAMILIA mit vergleichsweise geringen Mietkosten rechnen, da die individuelle Wohnung bei unserem Wohnkonzept deutlich kleiner ausfallen kann. Siehe dazu:
https://www.novamilia.org/flaechenverbrauch-wohnkosten/

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Was passiert, wenn man aussteigen möchte?

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Grundsätzlich kann man immer aussteigen, aber je weiter wir mit dem Projekt vorankommen, um so verbindlicher wird es.

Noch vor der Gründung unserer Wohnungsgenossenschaft könnte es dazu kommen, dass per Umlage Geld eingesammelt werden muss. Wir versuchen dies zu vermeiden, aber wenn es doch notwendig sein sollte, dann würde die Umlage nach einem Ausstieg nicht erstattet. Vor Zahlung einer Umlage besteht aber noch die Möglichkeit auszusteigen.

Die später in die Genossenschaft einzuzahlenden Gelder werden nach einem Ausstieg wieder erstattet. Sollte die Liquidität der Genossenschaft durch zu viele Ausstiege gefährdet sein, würde sich die Erstattung aber verzögern.

Sollte man erst nach dem Einzug aussteigen, so gelten die normalen Kündigungsfristen für Mietverträge. Wer einmal in einer NOVAMILIA wohnte erwirbt damit ferner ein bevorzugtes Einzugsrecht in NOVAMILIAs anderer Städte. (siehe auch https://www.novamilia.org/wohnungsvergabe/)

Aktuell tragen die Folgen eines Ausstieges nur die verbleibenden Gruppenmitglieder, weil sie dann ggf. umdisponieren müssen, um die Lücke zu schließen.

Im Interesse der anderen Gruppenmitglieder und deren Planungssicherheit sollte man daher schon aussteigen, wenn man sich zu zwei Dritteln oder mehr sicher ist, dass man nicht in den Schlicksweg einziehen wird.

Wie viele Genossenschaftsanteile muss man erwerben?

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Wie die meisten anderen Wohnprojekte auch, benötigen wir für ein neues Projekt neben Bankdarlehen auch ca. 30 Prozent Eigenkapitalanteile. Wir müssen daher je qm Wohnfläche mehrere hundert Euro Genossenschafts-Pflichtanteile einsammeln. (Bei unserem aktuellen Projekt im Hamburg Barmbek werden es um die 1000 Euro/qm sein.)

Wir versuchen soziale Investoren zu gewinnen (z.B. aus dem Umfeld der zukünftigen Bewohner/innen), um die Belastung möglichst noch zu senken.

Trotz dieser Versuche und unserer kleineren Wohnungen sollte mit mehreren zehntausend Euro je Wohnung gerechnet werden. (siehe auch https://www.novamilia.org/gute-investition/)

Die KfW vergibt für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen für selbst bewohnte Wohnungen sehr günstige Darlehen bis max. 50.000 Euro.

Aber auch Personen, welche keine Anteile in dieser Dimension erwerben können (weil sie z.B. wg. Altersarmut kein KfW-Darlehen erhalten), soll der Einzug mittels sogenannter „Solidaritätsanteile“ anderer Bewohner/innen ermöglicht werden. Dieses Modell wird schon erfolgreich bei einigen anderen Wohnprojekt-Genossenschaft angewandt.

Die Mindesthöhe an Genossenschaftsanteilen, die jede/r volljährige Bewohner/in erwerben muss, beträgt rund 100 Euro.

Wie hoch werden die monatlichen Mietkosten sein?

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Unser Ziel ist es, dass die Unterkunftskosten der in frei finanzierten NOVAMILIAs lebenden Empfänger von Grundsicherung (ALG II, Sozialhilfe etc.) von den entsprechenden Behörden als angemessen anerkannt und somit übernommen werden.

Wir wollen also Wohnungen anbieten, die preislich unter den Angemessenheitsgrenzen der jeweiligen Kommunen liegen. Hier als Beispiel die in Hamburg ab 1. Juni 2019 geltenden maximalen Bruttokaltmieten:

  • 1-Personen-Haushalt: 495,00 €
  • 2-Personen-Haushalt: 603,00 €
  • 3-Personen-Haushalt: 732,75 €
  • 4-Personen-Haushalt: 880,20 €
  • 5-Personen-Haushalt: 1.164,45 €
  • 6-Personen-Haushalt: 1.328,40 €
  • Jede weitere Person: 166,05 €

Quelle: https://www.hamburg.de/leistungen-hilfen/1016372/kosten-der-unterkunft/

Bei den aktuell sehr hohen Grundstücks- und Baupreisen und bei unseren hohen Anforderungen an Barrierearmut und Gemeinschaftsflächen geht dies nur auf einem Weg: Unsere Wohnungen müssen deutlich kleiner sein, als wir sie vom normalen Wohnen kennen.

Wir werden diese Micro-Apartments so planen, dass die oben aufgeführten Bruttokaltmieten nicht überschritten werden (in Hamburg). Aber wir werden sie auch nicht deutlich unterschreiten können.

Nach oben hin gibt es aber keine Grenze: Wer eine größere Wohnung beziehen will, darf dies gerne tun.

Selbst bei unserem aktuellen Projekt im Hamburg Barmbek können wir leider noch keine konkreteren Zahlen liefern, denn…

  • … viele Parameter, die über die Höhe der Baukosten und damit auch der Miete bestimmen, müssen erst noch von den Baugruppen am Standort bestimmt werden (so z.B. die Größe der Tiefgarage), aber die dies entscheidenden Baugruppen werden ja erst nach der Bewerbung bestimmt.
  • … das Architekturbüro, welches die Gebäude plant und damit die Kosten prägt, wird auch erst nach der Bewerbung bestimmt.
  • … da über die Miete auch die Tilgung für den Immobilienkredit bezahlt werden muss, fällt die Miete um so geringer aus, um so mehr Eigenkapital von Bewohner/innen selbst eingebracht wird, was auch erst später feststeht.

Bis auf die Unterschreitung der oben genannten Betragsgrenzen bei Micro-Apartments, können wir also so früh im Prozess keine genauere Antwort geben.

Wie hoch wird die Miete pro Quadratmeter sein?

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Die Frage nach Euro/m2 passt zum konventionellen Wohnen, kann aber bei Cohousing-Projekten wie NOVAMILIA leicht in die Irre führen. Denn unsere Antwort darauf könnte sein:

Je nach Betrachtungsweise über 21 Euro oder unter 1 Euro je Quadratmeter

Es sind die rund 1000 m2 gemeinschaftliche Wohnflächen, die den Unterschied machen:

  • Jemand, der sich überwiegend nur in seiner individuellen Wohnung aufhalten will und die Gemeinschaftsflächen eher als gelegentlich genutztes Add-on sieht, wird seine Nettomiete durch die Anzahl seiner Wohnungs-Quadratmeter teilen und landet bei einem sehr hohen Betrag. So jemand wünscht sich dann wahrscheinlich auch eine ähnliche Wohnungsgröße, wie er sie von seinem bisherigen Wohnen kennt und sollte vielleicht lieber nach einem Wohnprojekt mit deutlich kleineren Gemeinschaftsflächen schauen.
  • Eine Person, welche dagegen die große Vielfalt gemeinschaftlicher Flächen als ihren erweiterten Wohnraum annimmt, betrachtet dies ganz anders und benötigt die individuelle Wohnung „nur“ noch als Rückzugsraum. Die individuelle Wohnung als Rückzugsraum ist wichtig und soll daher bei NOVAMILIA natürlich über ein eigenes Bad/WC, eine Kochmöglichkeit, einen guten Schallschutz und eine Trennung von Wohn- und Schlafbereich verfügen. Aber sie kann deutlich kleiner ausfallen, als beim normalen Wohnen üblich, wodurch die monatliche Mietbelastung moderat bleibt.
  • Im Mietvertrag muss natürlich ein eindeutiger Wert angegeben sein: Dort werden als Quadratmeter die der individuellen Wohnung plus der eigene Anteil an den Gemeinschaftsflächen genannt. Als Quadratmeter-Preis wird dann dort – bezogen auf frei finanzierte Wohnungen am NOVAMILIA-Standort Hamburg Schlicksweg – ein Nettomiete-Betrag um die 15 Euro/m2 stehen.

Entscheidend für die Bewohner/innen sollten die monatlichen Gesamt-Mietkosten (und deren Verhältnis zur Wohn- und Lebensqualität) in einer NOVAMILIA sein. Aber dazu mehr im nächsten FAQ…

Gibt es eine Warteliste?

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Nein, es gibt (noch) keine Warteliste im üblichen Sinne:

  • Wenn Du Interesse hast ggf. zu den 60 bis 80 Prozent ersten Bewohner/innen in Hamburg Barmbek zu gehören, dann melde Dich bitte möglichst schnell über unser Kontaktformular. Aktuell (= 30.7.19) ist noch vieles offen und wird gemeinsam von der Gruppe erarbeitet oder ergibt sich erst im weiteren Planungsprozess. Trotzdem müssen sich schon im August/September die Gruppenteilnehmer relativ verbindlich entscheiden.
  • Die Entscheidung über die dann noch fehlenden 20 bis 40 Prozent der Bewohner/innen fällt voraussichtlich erst einige Monate vor dem Einzug. Auf diese Wohnungen können sich wieder alle bewerben und das frühe Datum einer Interessenbekundung o.ä. bringt keinen Vorteil. Ganz im Gegenteil werden dann insbesondere die noch unterrepräsentierten Personengruppen berücksichtigt, denn wir wollen ja eine bunt gemischte, inklusive und Generationen übergreifende Gemeinschaft bilden. (Siehe dazu auch unseren Artikel über Wohnungsvergabe.)
  • Um allgemein über neue Projekte und zukünftig über frei werdende Wohnungen informiert zu werden, melde Dich für unseren Newsletter an und wähle dort Deine Wunschstandorte aus.